Attorney General Mayes Reminds All Arizona Mobile Home Parks Of Utility Submetering and Billing Obligations Under The Law

PHOENIX — In response to an increasing number of complaints the Attorney General’s Office has received from consumers at mobile home parks and manufactured home communities about high utility bills for utility services, Attorney General Kris Mayes is reminding all mobile home parks in Arizona about their obligations regarding submetering and billing under Arizona law. Certain parks and communities in Arizona may not be complying with the laws applicable to them, including permissible billing practices under the Arizona Mobile Home Parks Residential Landlord and Tenant Act, A.R.S. §§ 33-1401 through 33-1501 (the “Mobile Home Act”). Instances of overbilling and unfair eviction tactics may also separately violate Arizona’s consumer fraud laws. 

“When parks misrepresent the tenants’ actual usage, omit critical meter information, or deceive tenants about the appropriate rate structure, they do so at their own peril,” said Attorney General Mayes.

Attorney General Kris Mayes offers the following tips to consumers who own their mobile/manufactured home and rent lot space from a landlord. Different laws apply to tenants who rent the interior space or who rent lot space for a recreational vehicle (RV) that they own.

The Submeter
Many mobile home parks and manufactured home communities in Arizona are “master-meter” parks, meaning that local utility providers distribute services to the park owner through a single, large meter, and then the park owner distributes services to tenants through submeters at each individual lot. Tenants are not direct customers of the utility company. Park owners are responsible for the submeter, the meter readings, and the billing.

  • Know Your Submeter: It is important for tenants and park owners to understand the submeter’s unit of measurement (e.g., gallons, cubic feet, kilowatt hours) and to identify whether digits on the submeter reflect decimals, whole numbers, or multiples of whole numbers (e.g., 100s or 1000s of gallons). Submeters can vary by make and model and are often not uniform across a single park. User manuals for the submeter that are available online and other guides, such as YouTube videos, can often help you understand your submeter. 
  • Document Your Submeter’s Readings: Taking photos of your submeter around the same time that your park reads the meter can provide valuable evidence if you need to dispute your bill. Most parks read meters on a monthly basis; therefore, taking photos monthly is ideal.

The Bill 
By law, the park’s billing statement must include (1) the opening and closing meter readings and the dates of the meter readings for each billing period; and (2) the cost of the utility charges, with a “computation” for each charge that is “generally in accordance with the serving utility company billing format for individual service.” Furthermore, the landlord “shall not charge more than the prevailing basic service single family residential rate charged by the serving utility or provider” for gas, water, and electricity charges. A.R.S. § 33-1413.01(A)-(B). A similar restriction applies to trash removal and sewer services. A.R.S. § 33-1413.01(D). 

  • Review Your Bill: Make sure that you are receiving an itemized bill that includes the opening and closing meter readings, dates for the readings, and a computation for each utility charge. If you have taken photos as noted above, you can compare the photos with the bill to make sure the readings are accurate (or approximately match). The bill should also refer to the correct unit of measurement. Be aware that the park may need to convert the submeter’s unit of measurement to the standard unit of measurement used by the utility provider (e.g., gallons to cubic feet). 
  • Look for Improper or Excessive Charges:  The park’s computation should simulate the billing format that the local utility provider uses for single-family residences. First, identify the local utility provider and its billing format. Many utility providers have “How to Read Your Bill” materials and rate sheets (sometimes called “tariffs”) on their websites that explain what those utility providers charge. Then, compare your bill and its rates with the utility provider’s billing format and rates for single-family residences. For instance, if a local natural gas provider charges $10.50 for a “basic service charge” (before usage charges and other charges), then any line item on your bill for a “basic service charge” should not exceed $10.50.

How Consumers Can Respond to Billing Issues
Consumers are often hesitant to complain or seek help because of fears about retaliation from their landlords. By law, landlords are prohibited from retaliating against tenants who complain to the landlord or who file complaints with a government agency. A.R.S. § 33-1491. Below are some options for consumers who have complaints about their submeter or their bill. 

  • Put Your Complaint in Writing to Your Landlord: If you choose to contact your landlord directly, it is important to do so in writing and to follow your park’s rules about where notices should be sent. Written evidence of your complaint can help show you put the landlord on notice of your issue and, in a worst-case scenario, may assist in any potential eviction action. Where possible, submitting a complaint to the landlord via email (in addition to any other required method) is preferred because you will have a time-stamp of when you submitted the complaint. Keep clean records of your complaints.
  • File a Petition to Request a Hearing with the Arizona Department of Housing, or Seek Other Legal Avenues: The Arizona Department of Housing (ADOH) is authorized by statute to hear and decide complaints concerning whether a park has complied with the Mobile Home Act. See A.R.S. §§ 41-4061 through 41-4065. Contact ADOH at (602) 771-1000 for more information, or visit their website to download a petition form. This avenue of relief is in addition to other avenues that may be available through the court system. A.R.S. § 41-4064(B).
  • Contact Our Office:  If you believe you are a victim of consumer fraud, you can file a consumer complaint by visiting the Attorney General’s website. Our Office represents the State of Arizona, but it does not represent individual consumers. Our Office does, however, bring cases against businesses that violate Arizona consumer protection statutes. That is why the information you provide to our office is so important. If you need a complaint form sent to you, you can contact the Attorney General’s Office in Phoenix at (602) 542-5763, in Tucson at (520) 628-6648, or outside the Phoenix and Tucson metro areas at (800) 352-8431.
  • If Facing Eviction, Bring Your Evidence to Court and Seek Local Resources ASAP: 
    • If you are facing eviction for failing to pay a utility bill that you believe is unlawfully high, you may want to consult with a private attorney or a certified legal advocate. Eviction proceedings can move fast, so have your evidence ready (e.g. photos of your meter, copies of bills with errors, your written complaints, etc.). 
    • Your city or county may provide dedicated eviction-related resources (e.g., City of Phoenix’s Eviction Legal Services Program at (602) 262-7210 or Pima County’s Emergency Eviction Legal Services at (520) 724-3357). The following list includes other community resources that may also be available to you: 
      • AZ Bar Foundation at www.azlawhelp.org or 1-866-637-5341, to obtain a referral or find free or reduced legal aid for those who qualify.
      • Community Legal Services, Inc. (Maricopa, La Paz, Mohave, Yavapai, and Yuma Counties) at www.clsaz.org or (602) 258-3434.
      • Southern Arizona Legal Aid (Gila, Cochise, Graham, Greenlee, Pima, Santa Cruz, Pinal Counties and the Southern half of Apache and Navajo Counties) at www.sazlegalaid.org  or (520) 623-9465.
      • DNA People’s Legal Services (Coconino County, and the Navajo Nation in the Northern Half of Navajo & Apache Counties) at www.DNALegalServices.org or (928) 774-0653.
      • Maricopa County Bar Lawyer Referral Service at www.maricopabar.org (select “Lawyer Referral – Home”) or call (602) 257-4434.
      • Pima County Bar Lawyer Referral Service at www.pimacountybar.org or call (520) 623-4625.
      • Additional resources are available at www.211arizona.org. Select “legal assistance” and then “legal aid” on the menu and search by the county where you reside. Or, you can call by dialing “211” or 1-877-211-8661.

La Fiscal General Mayes recuerda a todos los parques de casas móviles de Arizona sus obligaciones de submedición y facturación de servicios públicos según la ley.

PHOENIX — En respuesta al creciente número de quejas que la Procuraduría General ha recibido de consumidores en parques de casas móviles y comunidades de casas prefabricadas sobre las elevadas facturas de servicios públicos, la Procuradora General Kris Mayes recuerda a todos los parques de casas móviles de Arizona sus obligaciones con respecto a la submedición y la facturación, según la ley de Arizona. Es posible que algunos parques y comunidades de Arizona no cumplan con las leyes que les aplican, incluyendo las prácticas de facturación permitidas según la Ley de Arrendadores e Inquilinos Residenciales de Parques de Casas Móviles de Arizona, A.R.S. §§ 33-1401 a 33-1501 (la "Ley de Casas Móviles"). Los casos de sobrefacturación y las tácticas de desalojo injustas también pueden violar las leyes de fraude al consumidor de Arizona.

“Cuando los parques tergiversan el consumo real de los inquilinos, omiten información crucial sobre los medidores o los engañan sobre la estructura tarifaria adecuada, lo hacen bajo su propio riesgo”, declaró la Fiscal General Mayes.

La Fiscal General Kris Mayes ofrece los siguientes consejos a los consumidores que poseen una casa móvil o prefabricada y alquilan un espacio de estacionamiento a un arrendador. Se aplican diferentes leyes a los inquilinos que alquilan el espacio interior o el espacio de estacionamiento para una casa rodante (RV) de su propiedad.

El submedidor

Muchos parques de casas móviles y comunidades de casas prefabricadas en Arizona funcionan con medidores maestros. Esto significa que los proveedores locales de servicios públicos distribuyen los servicios al propietario del parque a través de un único medidor grande, y este, a su vez, distribuye los servicios a los inquilinos mediante submedidores en cada lote. Los inquilinos no son clientes directos de la compañía eléctrica. Los propietarios de los parques son responsables del submedidor, sus lecturas y la facturación.

  • Conozca su submedidor: Es importante que los inquilinos y propietarios de los parques comprendan la unidad de medida del submedidor (p. ej., galones, pies cúbicos, kilovatios hora) e identifiquen si los dígitos representan decimales, números enteros o múltiplos de números enteros (p. ej., centenas o miles de galones). Los submedidores pueden variar según la marca y el modelo, y a menudo no son uniformes en todo el parque. Los manuales de usuario del submedidor disponibles en línea y otras guías, como videos de YouTube, pueden ayudarle a comprender su funcionamiento. 

  • Documente las lecturas de su submedidor: Tomar fotos de su submedidor aproximadamente al mismo tiempo que el parque realiza la lectura puede proporcionar evidencia valiosa si necesita disputar su factura. La mayoría de los parques realizan la lectura de los medidores mensualmente; por lo tanto, tomar fotos mensualmente es ideal.

La factura

Por ley, el estado de cuenta del parque debe incluir (1) las lecturas de apertura y cierre del medidor, así como las fechas de las lecturas correspondientes a cada período de facturación; y (2) el costo de los servicios públicos, con un cálculo para cada cargo que generalmente se ajusta al formato de facturación de la compañía de servicios públicos para cada servicio. Además, el arrendador no cobrará más que la tarifa vigente para servicios básicos residenciales unifamiliares cobrada por la compañía de servicios públicos o el proveedor de servicios públicos por los cargos de gas, agua y electricidad. A.R.S. § 33-1413.01(A)-(B). Una restricción similar se aplica a los servicios de recolección de basura y alcantarillado. A.R.S. § 33-1413.01(D).

  • Revise su factura: Asegúrese de recibir una factura detallada que incluya las lecturas de apertura y cierre del medidor, las fechas de las lecturas y el cálculo de cada cargo por servicio. Si ha tomado fotos como se indicó anteriormente, puede compararlas con la factura para comprobar que las lecturas sean precisas (o coincidan aproximadamente). La factura también debe indicar la unidad de medida correcta. Tenga en cuenta que el parque podría tener que convertir la unidad de medida del submedidor a la unidad de medida estándar utilizada por el proveedor de servicios públicos (por ejemplo, galones a pies cúbicos).
  • Busque cargos indebidos o excesivos: El cálculo del parque debe simular el formato de facturación que utiliza el proveedor local de servicios públicos para viviendas unifamiliares. Primero, identifique al proveedor local de servicios públicos y su formato de facturación. Muchos proveedores de servicios públicos ofrecen materiales de "Cómo leer su factura" y hojas de tarifas (a veces llamadas "tarifas") en sus sitios web que explican sus cargos. Luego, compare su factura y sus tarifas con el formato de facturación y las tarifas del proveedor de servicios públicos para viviendas unifamiliares. Por ejemplo, si un proveedor local de gas natural cobra $10.50 por un "cargo por servicio básico" (antes de cargos por uso y otros cargos), ninguna partida en su factura por "cargo por servicio básico" debe superar los $10.50.

Cómo pueden responder los consumidores a problemas de facturación

Los consumidores suelen dudar en presentar una queja o buscar ayuda por temor a represalias por parte de sus arrendadores. Por ley, los arrendadores tienen prohibido tomar represalias contra los inquilinos que se quejen con ellos o presenten quejas ante una agencia gubernamental. A.R.S. § 33-1491. A continuación, se presentan algunas opciones para los consumidores que tienen quejas sobre su submedidor o su factura.

  • Presente su queja por escrito al propietario: Si decide contactar directamente con el propietario, es importante hacerlo por escrito y seguir las normas de su parque sobre dónde deben enviarse las notificaciones. Presentar una queja por escrito puede demostrar que notificó al propietario sobre su problema y, en el peor de los casos, podría facilitar cualquier posible acción de desalojo. Siempre que sea posible, es preferible presentar la queja por correo electrónico (además de cualquier otro método requerido), ya que así tendrá un registro de la fecha de presentación. Mantenga un registro limpio de sus quejas.
  • Presentar una petición para solicitar una audiencia ante el Departamento de Vivienda de Arizona o buscar otras vías legales: El Departamento de Vivienda de Arizona (ADOH) está autorizado por ley para atender y decidir quejas sobre el cumplimiento de un parque con la Ley de Casas Móviles. Consulte los artículos 41-4061 a 41-4065 del A.R.S. Comuníquese con el ADOH al (602) 771-1000 para obtener más información o visite su sitio web para descargar un formulario de petición. Esta vía de recurso se suma a otras vías disponibles a través del sistema judicial. A.R.S. § 41-4064(B).
  • Comuníquese con nuestra oficina: Si cree haber sido víctima de fraude al consumidor, puede presentar una queja en el sitio web de la Procuraduría General. Nuestra oficina representa al Estado de Arizona, pero no a consumidores individuales. Sin embargo, sí interpone demandas contra empresas que violan las leyes de protección al consumidor de Arizona. Por eso es tan importante la información que nos proporcione. Si necesita que le enviemos un formulario de queja, puede comunicarse con la Procuraduría General en Phoenix al (602) 542-5763, en Tucson al (520) 628-6648 o fuera de las áreas metropolitanas de Phoenix y Tucson al (800) 352-8431.
  • Si se enfrenta a un desalojo, lleve sus pruebas al tribunal y busque recursos locales lo antes posible:
    • Si se enfrenta a un desalojo por no pagar una factura de servicios públicos que considera ilegalmente alta, le recomendamos consultar con un abogado privado o un defensor legal certificado. Los procedimientos de desalojo pueden avanzar rápidamente, así que tenga a mano sus pruebas (por ejemplo, fotos de su contador, copias de facturas con errores, sus quejas por escrito, etc.).
    • Su ciudad o condado podría ofrecer recursos especializados en desalojos (por ejemplo, el Programa de Servicios Legales para Desalojos de la Ciudad de Phoenix, al (602) 262-7210, o los Servicios Legales para Desalojos de Emergencia del Condado de Pima, al (520) 724-3357). La siguiente lista incluye otros recursos comunitarios que también podrían estar disponibles:
      • AZ Bar Foundation en www.azlawhelp.org o 1-866-637-5341, para obtener una referencia o encontrar ayuda legal gratuita o reducida para aquellos que califican.
      • Servicios Legales Comunitarios, Inc. (condados de Maricopa, La Paz, Mohave, Yavapai y Yuma) en www.clsaz.org o (602) 258-3434.
      • Asistencia legal del sur de Arizona (condados de Gila, Cochise, Graham, Greenlee, Pima, Santa Cruz, Pinal y la mitad sur de los condados de Apache y Navajo) en www.sazlegalaid.org o (520) 623-9465.
      • Servicios legales de DNA People’s (condado de Coconino y la Nación Navajo en la mitad norte de los condados Navajo y Apache) en www.DNALegalServices.org o (928) 774-0653.
      • Servicio de referencia de abogados del Colegio de Abogados del Condado de Maricopa en www.maricopabar.org (seleccione “Referencia de abogados – Inicio”) o llame al (602) 257-4434.
      • Servicio de referencia de abogados del Colegio de Abogados del Condado de Pima en www.pimacountybar.org o llame al (520) 623-4625.
      • Hay recursos adicionales disponibles en www.211arizona.org. Seleccione "asistencia legal" y luego "ayuda legal" en el menú y busque por condado. También puede llamar al 211 o al 1-877-211-8661.